房地產(chǎn)市場修復(fù)回穩(wěn)

今年上半年，各地區(qū)各部門認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，有力有效推進各項政策落地，國民經(jīng)濟穩(wěn)步前行、向新向好。本報今起推出“年中市場盤點”系列報道，展現(xiàn)房地產(chǎn)、大宗商品、外匯等市場的新趨勢，展望下半年市場走勢。

今年上半年，在政策持續(xù)引導(dǎo)、需求結(jié)構(gòu)調(diào)整與行業(yè)深度轉(zhuǎn)型的共同作用下，我國房地產(chǎn)市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，止跌回穩(wěn)取得積極進展。核心城市新房市場整體平穩(wěn)，二手房市場在“以價換量”策略下成交量持續(xù)增長。政策層面持續(xù)釋放積極信號，同時疊加“好房子”建設(shè)提速，房地產(chǎn)市場正積極邁向“品質(zhì)提升”階段。

成交量整體平穩(wěn)

上半年，重點城市新建商品住宅成交量整體平穩(wěn)，但城市分化行情延續(xù)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市及強二線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強購房需求支撐等因素帶動下，新建商品住宅銷售面積同比保持增長態(tài)勢。如深圳、廣州上半年新建商品住宅成交面積同比分別增長24%、17%，杭州、成都優(yōu)質(zhì)改善樓盤延續(xù)較高熱度。在核心城市優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動下，上半年百城新建住宅價格環(huán)比保持結(jié)構(gòu)性微漲，上半年累計上漲1.16%，6月環(huán)比上漲0.19%。

上半年，重點城市二手房成交量同比保持較快增長。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，北上廣深、杭州、成都等核心城市成交活躍度較高，如上半年深圳二手住宅成交套數(shù)同比增幅超三成，北京、成都同比增長近兩成。但在高掛牌量壓力下，上半年二手房市場“以價換量”行情延續(xù)。

上海鏈家研究院李根表示，1月至6月，上海一手、二手住房累計成交1311萬平方米，達2022年以來同期最高水平，同比增長17%。“上海樓市正呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢，‘滬九條’‘滬七條’等措施激發(fā)了市場活力，市場信心正逐步修復(fù)。”李根說。

“新房和二手房一起看，上半年樓市止跌回穩(wěn)跡象較為明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新房方面，改善性需求釋放以及“好房子”建設(shè)提速，起到了筑底作用；二手房已成為剛需和改善性需求的主體，在二手房價格下降及政策紓困下，各個熱點城市二手房交易明顯超過新房。“這些城市加大力度吸引外來人口、年輕人、新市民和各類人才落戶，對二手房需求釋放起到助推作用。”李宇嘉說。

58安居客研究院院長張波表示，上半年二手房市場在調(diào)整中尋求平衡。一方面，掛牌時長普遍延長，一線城市的外圍區(qū)域表現(xiàn)更加明顯，既體現(xiàn)核心城市非核心區(qū)域二手房流通難度提升，也折射出市場博弈加劇，但二手房成交占比在很多城市持續(xù)提升，顯示出二手房市場回穩(wěn)趨勢更加明顯。

另一方面，二手房對新房的分流效應(yīng)在加劇。重點城市二手房找房人數(shù)占比達67%，較去年同期上升5個百分點，三四線城市占比超65%，反映出市場需求向二手房傾斜，“即買即住、配套成熟”的二手房優(yōu)勢持續(xù)釋放。

土地市場方面，上半年，300城住宅用地出讓金同比增長27.5%，成交面積同比下降5.5%。曹晶晶表示，上半年，在房企投資策略趨同及核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度加大背景下，北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價。

穩(wěn)樓市政策發(fā)力

上半年，相關(guān)部門持續(xù)落地“穩(wěn)樓市”政策，通過金融支持、需求刺激、存量盤活等多方位舉措，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

今年的《政府工作報告》延續(xù)去年年底中央經(jīng)濟工作會議對樓市的定調(diào)，明確“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，從“促需求”“去庫存”“防風(fēng)險”三方面部署重點工作，并指出要“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。4月份，中央政治局會議提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，提出“加大高品質(zhì)住房供給”，強調(diào)“優(yōu)化存量商品房收購政策”。6月13日，國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了政策進一步加力的信號。

貨幣政策方面，調(diào)整后的5年期以上LPR、5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別降至3.50%、2.60%，均降至歷史最低水平。財政政策方面，地方政府專項債額度提升至4.4萬億元，明確用于土地收儲和存量商品房收購，同時鼓勵地方政府收購存量商品房作為保障房，緩解庫存壓力。

從各地來看，據(jù)中指研究院監(jiān)測，上半年，出臺政策超340條，主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向調(diào)整優(yōu)化政策；各地調(diào)整公積金政策超150條，優(yōu)化方向主要包括提高公積金貸款最高額度，優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認定標準，延長還款期限，支持提取公積金用于首付，支持異地互認互貸等。此外，各地購房補貼力度增強，特別是針對多孩家庭等人群的購房補貼力度進一步加大。

“上半年，樓市政策主要圍繞優(yōu)化公積金、下調(diào)房貸利率和城市更新等方面發(fā)力。在當(dāng)前環(huán)境下，城市更新、現(xiàn)房銷售等政策對未來房地產(chǎn)市場走向起到重要作用。”麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場加速探索新模式，政策體系從“限制調(diào)控”到“人房地錢”要素聯(lián)動；市場端新房逐步進入高質(zhì)量發(fā)展階段，“好房子”標準擬定，現(xiàn)房銷售進度加快；金融支持從“輸血保交樓”轉(zhuǎn)向“造血促轉(zhuǎn)型”，城市更新逐步深化。

新模式加速構(gòu)建

隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為重要課題，相關(guān)舉措逐漸落地。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，從行業(yè)新模式角度看，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系、改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動機制、高品質(zhì)住房建設(shè)等是重要內(nèi)容。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有利于行業(yè)中長期平穩(wěn)健康發(fā)展，預(yù)計今年更多新模式配套政策將取得進一步完善和實質(zhì)性落地。

當(dāng)前，我國已建成世界上最大的住房保障體系，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。2025年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設(shè)和籌集180萬套（間）。地方層面，多地公布保租房籌集進度及籌集計劃，住房租賃政策培育力度持續(xù)加大，公積金支持、人口人才、收儲轉(zhuǎn)租等相關(guān)政策持續(xù)推出。

“上半年，住房保障體系建設(shè)在政策創(chuàng)新、資金籌措、模式探索等方面取得顯著進展，呈現(xiàn)出量質(zhì)并重、精準施策、多元協(xié)同的特點。”王小嬙說。

“好房子”建設(shè)是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容之一。今年的《政府工作報告》提出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，這是“好房子”首次被寫入《政府工作報告》。5月1日，新版《住宅項目規(guī)范》落地實施，對更高、更安靜、更保暖等“好房子”建設(shè)標準進行規(guī)范。5月7日，金融監(jiān)管總局提出，強化對高品質(zhì)住房的資金供給。6月13日，國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，要扎實有力推進“好房子”建設(shè)，并將“好房子”納入城市更新機制，加強工作統(tǒng)籌。

推進“好房子”建設(shè)也成為各地重點工作任務(wù)之一。多地已出臺高品質(zhì)住宅或“好房子”建設(shè)技術(shù)標準，如北京、蘇州、西安等核心一二線城市相繼跟進落地。各地優(yōu)化建筑設(shè)計規(guī)劃、計容規(guī)則，為開發(fā)企業(yè)提供了更大的發(fā)揮空間，有利于打造更加優(yōu)質(zhì)、實用性更強的高品質(zhì)住宅項目。

“新一線、二線城市隨著‘好房子’項目供應(yīng)增加，產(chǎn)品品質(zhì)提升，價格有望企穩(wěn)回升，但剛需盤占比高的區(qū)域仍存在價格競爭壓力。產(chǎn)品上，房企將加大在綠色建筑、智能家居等‘好房子’標準上的投入，打造差異化競爭優(yōu)勢。”張波說。

展望下半年，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，政策將圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險等方面全力落實已出臺政策。預(yù)計不同城市、不同項目分化趨勢將延續(xù)，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈繼續(xù)，租賃向品質(zhì)化發(fā)展，土地市場核心競爭加劇，市場將在分化中不斷調(diào)整優(yōu)化，在調(diào)整中孕育新動能。