9月首周樓市成交分化 金九銀十令開發(fā)商既期待又忐忑

　　在樓市下行的2014年，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”令開發(fā)商既期待又忐忑。

　　盡管開發(fā)商們紛紛推新盤，加大營銷力度，使出了降價的殺手锏，但9月第一周成交分化嚴重，多地仍出現環(huán)比量價齊跌的情況。

　　購房者的觀望情緒仍然存在，而開發(fā)商的競爭已趨白熱化。但多位分析人士對樓市未來走勢持樂觀態(tài)度，認為接下來成交會趨于好轉，樓市底部正在到來。

　　分化中醞釀的回升

　　經過幾個月的醞釀和發(fā)酵，降價在業(yè)內已經達成了廣泛共識。多家房企在8月就已打出降價的旗號備戰(zhàn)“金九銀十”。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在今年1-8月銷售量普遍未達預期的市場背景下，無論是出于企業(yè)銷售業(yè)績指標而進行戰(zhàn)略調整，還是因為短期內資金面壓力較大而進行的降價銷售，毫無疑問，9月各大房企價格戰(zhàn)已拉開帷幕。

　　21世紀經濟報道記者了解到，9月6日上午，位于通州的純新盤朝北8080開盤，起價1.8萬元/平米，由于起價較低，且開盤當天享有其他優(yōu)惠，僅用2小時所有房源均售罄。

　　中秋節(jié)當日，五和萬科長陽天地推出116套40-60平米LOFT房源，開盤總價最低90萬/套，同樣迅速被認購。

　　業(yè)內人士分析，逆市日光盤一般呈現三種特征：有實質降價，未來升值潛力強，性價比高的不限購項目。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱更是直指降價的重要性，他表示，日光的核心法寶就是價格調整的一步到位。

　　降價的作用在深圳市場表現也很明顯，位于龍華地區(qū)的華業(yè)玫瑰四季，于9月6日第三次加推新品，1小時內售罄。而在不久前的8月16日，華業(yè)玫瑰四季推出均價僅為2.26萬元/平米的樓盤，遠低于此前市場對其約2.6萬元/平米的估價，已經上演過千人搶房盛況。

　　世聯(lián)行董事長陳勁松稱，正因為價跌，才能有量漲。金九銀十指的是交易額，不是價格。

　　然而，金九第一周，盡管部分樓盤出現了銷售火爆的情況，但預期中的量漲并未大面積出現。

　　來自克而瑞的數據顯示，9月首周，一線城市成交面積環(huán)比全線下跌，其中北京成交環(huán)比跌幅最大，為-67.28%;二線城市成交面積環(huán)比5漲13跌，其中天津成交跌幅最大，達-62.15%;三、四線城市成交面積環(huán)比8漲30跌，其中韶關成交跌幅最大，環(huán)比下跌-75.41%。

　　美聯(lián)物業(yè)的數據顯示，9月首周深圳市場的一手住宅市場量價齊跌，全市共成交523套，環(huán)比下跌33.29%;成交面積為50578.79平方米，環(huán)比下跌33.57%;成交均價為22630元/平方米，環(huán)比下跌9.13%。

　　盡管如此，業(yè)內分析人士指出，相比于今年的五一、端午小長假，中秋小長假的情況已是今年以來簽約表現最好的。據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，中秋小長假的前兩天，54個典型城市新建住宅簽約量合計為7385套，超出此前小長假的表現。

　　樓市底部來臨?

　　金九首周趨冷的銷售情況，使樓市是否將筑底回暖變得越發(fā)撲朔迷離。

　　關于筑底何時出現，幾個月來一直探討不斷。一般而言，業(yè)界共識是，樓市成交放量是筑底回溫的前奏。

　　這一跡象在過去兩個月已經開始出現。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示：8月全國主要的54城市合計住宅簽約套數為20.2萬套，環(huán)比上漲9.24%，這一成交量延續(xù)了最近三個月的上漲，雖然相比去年下半年平均26萬套的高峰有所下調，但成交量逐漸出現企穩(wěn)的跡象。

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志同樣認為，同比數據不好看是因為去年樓市處于頂峰，而現在是谷底。環(huán)比來看，市場其實正在溫和復蘇。短期來看樓價仍會進一步下調，但房企讓利幅度已不會太大，資金緊張仍然存在，但最緊的時候已經過去。

　　8月，萬科董秘譚華杰也曾表示，今年6月份房地產市場已經筑底成功，未來幾個月買房者的觀望情緒將逐漸消除。

　　然而，金九首周，成交放量的情況似乎又出現了逆轉。

　　對于這一現象，多位分析人士認為并不能代表趨勢，指出9月初是力量積蓄的階段，接下來情況會出現好轉。

　　上海易居研究員嚴躍進分析，9月首周恰逢中秋節(jié)小長假，外出度假的人群分流了置業(yè)者;另一方面，9月是傳統(tǒng)的營銷旺季，很多購房者對于市場降價促銷的期望很大，所以并不會急于入市。

　　“隨著9月營銷進展的推進，購房者觀望情緒淡化，入市的傾向增加，預期會出現一波成交量的反彈。”

　　盡管成交預期將好轉，但供應量的大幅增加也給開發(fā)商帶來了不小的壓力?？硕饠祿@示，9月首周，十大重點成交新獲預售證318.12萬㎡，環(huán)比上漲15.91%，成都和北京新獲預售證面積甚至分別達到了92.66萬㎡和47.47萬㎡，環(huán)比分別上漲166.8%和218.38%。

　　丁祖昱分析，大多數房企都準備在9月決一死戰(zhàn)，所以供應量大增，再加上部分規(guī)模房企標桿盤、重點盤將會上市，在這樣的情況下，競爭將會成為九月份的關鍵。

　　競爭加劇之下，開發(fā)商們使出了渾身解數，各種促銷招數輪番上演，開發(fā)商以價換量的趨勢已越發(fā)明顯。張宏偉認為，在品牌房企降價的帶動下，全局市場都會受到影響，未來幾個月價格底部應該會出現。

　　嚴躍進指出，目前基本已經可以認為是一個底部了，如果9月的成交量上升比較快，整個市場回暖的可能性會加大，價格將陸續(xù)走出環(huán)比下滑的通道，并且要提防一種可能性，今年壓抑的購房需求如果集中釋放，可能會促使房價報復性反彈。

　　廣東中原地產項目部總經理黃韜則指出，在金九銀十的調整中，到今年年底，樓市應該會出現溫和的回暖，價穩(wěn)量增，但不會是大的反彈。