9月首周樓市成交分化 金九銀十令開(kāi)發(fā)商既期待又忐忑

　　在樓市下行的2014年，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”令開(kāi)發(fā)商既期待又忐忑。

　　盡管開(kāi)發(fā)商們紛紛推新盤，加大營(yíng)銷力度，使出了降價(jià)的殺手锏，但9月第一周成交分化嚴(yán)重，多地仍出現(xiàn)環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌的情況。

　　購(gòu)房者的觀望情緒仍然存在，而開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)已趨白熱化。但多位分析人士對(duì)樓市未來(lái)走勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為接下來(lái)成交會(huì)趨于好轉(zhuǎn)，樓市底部正在到來(lái)。

　　分化中醞釀的回升

　　經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的醞釀和發(fā)酵，降價(jià)在業(yè)內(nèi)已經(jīng)達(dá)成了廣泛共識(shí)。多家房企在8月就已打出降價(jià)的旗號(hào)備戰(zhàn)“金九銀十”。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在今年1-8月銷售量普遍未達(dá)預(yù)期的市場(chǎng)背景下，無(wú)論是出于企業(yè)銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)而進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，還是因?yàn)槎唐趦?nèi)資金面壓力較大而進(jìn)行的降價(jià)銷售，毫無(wú)疑問(wèn)，9月各大房企價(jià)格戰(zhàn)已拉開(kāi)帷幕。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，9月6日上午，位于通州的純新盤朝北8080開(kāi)盤，起價(jià)1.8萬(wàn)元/平米，由于起價(jià)較低，且開(kāi)盤當(dāng)天享有其他優(yōu)惠，僅用2小時(shí)所有房源均售罄。

　　中秋節(jié)當(dāng)日，五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地推出116套40-60平米LOFT房源，開(kāi)盤總價(jià)最低90萬(wàn)/套，同樣迅速被認(rèn)購(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，逆市日光盤一般呈現(xiàn)三種特征：有實(shí)質(zhì)降價(jià)，未來(lái)升值潛力強(qiáng)，性價(jià)比高的不限購(gòu)項(xiàng)目。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱更是直指降價(jià)的重要性，他表示，日光的核心法寶就是價(jià)格調(diào)整的一步到位。

　　降價(jià)的作用在深圳市場(chǎng)表現(xiàn)也很明顯，位于龍華地區(qū)的華業(yè)玫瑰四季，于9月6日第三次加推新品，1小時(shí)內(nèi)售罄。而在不久前的8月16日，華業(yè)玫瑰四季推出均價(jià)僅為2.26萬(wàn)元/平米的樓盤，遠(yuǎn)低于此前市場(chǎng)對(duì)其約2.6萬(wàn)元/平米的估價(jià)，已經(jīng)上演過(guò)千人搶房盛況。

　　世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松稱，正因?yàn)閮r(jià)跌，才能有量漲。金九銀十指的是交易額，不是價(jià)格。

　　然而，金九第一周，盡管部分樓盤出現(xiàn)了銷售火爆的情況，但預(yù)期中的量漲并未大面積出現(xiàn)。

　　來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，9月首周，一線城市成交面積環(huán)比全線下跌，其中北京成交環(huán)比跌幅最大，為-67.28%;二線城市成交面積環(huán)比5漲13跌，其中天津成交跌幅最大，達(dá)-62.15%;三、四線城市成交面積環(huán)比8漲30跌，其中韶關(guān)成交跌幅最大，環(huán)比下跌-75.41%。

　　美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，9月首周深圳市場(chǎng)的一手住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，全市共成交523套，環(huán)比下跌33.29%;成交面積為50578.79平方米，環(huán)比下跌33.57%;成交均價(jià)為22630元/平方米，環(huán)比下跌9.13%。

　　盡管如此，業(yè)內(nèi)分析人士指出，相比于今年的五一、端午小長(zhǎng)假，中秋小長(zhǎng)假的情況已是今年以來(lái)簽約表現(xiàn)最好的。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中秋小長(zhǎng)假的前兩天，54個(gè)典型城市新建住宅簽約量合計(jì)為7385套，超出此前小長(zhǎng)假的表現(xiàn)。

　　樓市底部來(lái)臨?

　　金九首周趨冷的銷售情況，使樓市是否將筑底回暖變得越發(fā)撲朔迷離。

　　關(guān)于筑底何時(shí)出現(xiàn)，幾個(gè)月來(lái)一直探討不斷。一般而言，業(yè)界共識(shí)是，樓市成交放量是筑底回溫的前奏。

　　這一跡象在過(guò)去兩個(gè)月已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：8月全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為20.2萬(wàn)套，環(huán)比上漲9.24%，這一成交量延續(xù)了最近三個(gè)月的上漲，雖然相比去年下半年平均26萬(wàn)套的高峰有所下調(diào)，但成交量逐漸出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志同樣認(rèn)為，同比數(shù)據(jù)不好看是因?yàn)槿ツ陿鞘刑幱陧敺?，而現(xiàn)在是谷底。環(huán)比來(lái)看，市場(chǎng)其實(shí)正在溫和復(fù)蘇。短期來(lái)看樓價(jià)仍會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，但房企讓利幅度已不會(huì)太大，資金緊張仍然存在，但最緊的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

　　8月，萬(wàn)科董秘譚華杰也曾表示，今年6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)筑底成功，未來(lái)幾個(gè)月買房者的觀望情緒將逐漸消除。

　　然而，金九首周，成交放量的情況似乎又出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。

　　對(duì)于這一現(xiàn)象，多位分析人士認(rèn)為并不能代表趨勢(shì)，指出9月初是力量積蓄的階段，接下來(lái)情況會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，9月首周恰逢中秋節(jié)小長(zhǎng)假，外出度假的人群分流了置業(yè)者;另一方面，9月是傳統(tǒng)的營(yíng)銷旺季，很多購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)降價(jià)促銷的期望很大，所以并不會(huì)急于入市。

　　“隨著9月?tīng)I(yíng)銷進(jìn)展的推進(jìn)，購(gòu)房者觀望情緒淡化，入市的傾向增加，預(yù)期會(huì)出現(xiàn)一波成交量的反彈。”

　　盡管成交預(yù)期將好轉(zhuǎn)，但供應(yīng)量的大幅增加也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了不小的壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，9月首周，十大重點(diǎn)成交新獲預(yù)售證318.12萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲15.91%，成都和北京新獲預(yù)售證面積甚至分別達(dá)到了92.66萬(wàn)㎡和47.47萬(wàn)㎡，環(huán)比分別上漲166.8%和218.38%。

　　丁祖昱分析，大多數(shù)房企都準(zhǔn)備在9月決一死戰(zhàn)，所以供應(yīng)量大增，再加上部分規(guī)模房企標(biāo)桿盤、重點(diǎn)盤將會(huì)上市，在這樣的情況下，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)成為九月份的關(guān)鍵。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，開(kāi)發(fā)商們使出了渾身解數(shù)，各種促銷招數(shù)輪番上演，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的趨勢(shì)已越發(fā)明顯。張宏偉認(rèn)為，在品牌房企降價(jià)的帶動(dòng)下，全局市場(chǎng)都會(huì)受到影響，未來(lái)幾個(gè)月價(jià)格底部應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前基本已經(jīng)可以認(rèn)為是一個(gè)底部了，如果9月的成交量上升比較快，整個(gè)市場(chǎng)回暖的可能性會(huì)加大，價(jià)格將陸續(xù)走出環(huán)比下滑的通道，并且要提防一種可能性，今年壓抑的購(gòu)房需求如果集中釋放，可能會(huì)促使房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。

　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則指出，在金九銀十的調(diào)整中，到今年年底，樓市應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)溫和的回暖，價(jià)穩(wěn)量增，但不會(huì)是大的反彈。